财产管理常识包括前期财产管理和财产管理这两种。前期财产管理是指在业主、业主大会选聘财产就事企业之前，建筑设计企业选聘财产就事企业实施的财产管理。

  财产管理是指业主经过选聘财产就事企业，由业主和财产就事企业依照财产就事合同商定，对房屋及配套的举措措施装备和相关场地做维修、保护、管理，掩护财产管理区域内的环境卫生和次序的举止。

  房屋的所有权报酬业主。业主为财产就事费用的交纳义务人。同时，在前期财产管理中，开发企业、房屋买受人和合同商定有交纳义务的房屋使用人、租借人，均为财产就事费的交纳义务人。

  （八）对财产共用部位、共用举措措施装备和相关场地使用环境享有知情权和监视权；

  （二）遵守财产管理区域内财产共用部位和共用举措措施装备的使用、公共次序和环境卫生的掩护等方面的规定轨制；

  财产就事企业遵守商定所触及的具体实质，要紧触及建筑物的公有部门。包括几个维度的实质：（1 ）公共场所、公共装备及公用举措措施的日常管理和维修保护；（2 ）对每幢楼（除室内）的风采、组织和环境的使用环境来管理和维修保养；（3 ）公共次序掩护工作；（4 ）消防安然工作；（5 ）日常的小修，急修项目或工程；（6 ）环境卫生工作；（7 ）征收管理费及另外的费用，负责保存和使用管理基金；（8 ）保证业主和非业主使用人遵守各类财产规约，约束他们在使用公用处所和合营举措措施方面的违反相关规定的行为；（9 ）别的方面。如园林绿化，措置赞扬，就公共市政举措措施的有关工作与当局和公共职业部门谈判。

  是指财产就事企业依照财产就事合同的商定，对房屋及配套的举措措施装备和相关场地做维修、保护、管理，掩护相关区域内的环境卫生和次序，向业主所收取的费用。

  财产就事收费是向业主或使用人收取的公共区域管理就事费用，与环卫部门收取的渣滓清运、措置等卫生费用，属不合性质的费用。市环卫部门征收的生涯渣滓措置费是针对市城区规划区规模内的国度机关、企职业单位、进行交通保送的业主、个别经营者、社会集团、城市住户、城市暂住生齿等发生渣滓的单位和个人收取的费用。

  归纳综合管理就事费：包括清扫保洁及清运；绿化保护、次序掩护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用举措措施装备运行、小修、保护所发生的工人、原辅资料费用等。

  停车就事费：是指为掩护保养停车场地装备举措措施、相关路途及管理所发生的工人、原辅资料费用等。

  特约就事费：指财产就事企业受业主委托供给的户内维修、家政就事等收取的费用。

  次序掩护不包括治安刑侦义务；财产区域内的公用水电费，应按照各财产区域的具体环境分摊。停车就事费不包括车辆保存及保障费用。

  按照不合财产的性质和特点，财产就事收费别离实行当局指导价和商场调节价。由财产企业管理的普通住宅的财产归纳综合管理就事、停车收费实行当局指导价，其他就事项目和别墅区、非住宅区的财产实行商场调节价。

  纳入财产管理规模的已落成但还没有出售，或者因开发建筑设计企业原因未按时交给财产买受人的财产，财产就事费用或者财产就事成本由开发建筑设计企业全额交纳。财产买受人已领受、使用财产，但还没解决产权手续的，财产买受人应交纳财产就事费。

  业主对房屋进行装修的，财产就事企业可依照本地价钱主管部门的规定，与业主或装修企业商定装修保证金（押金）、渣滓清运、装修工人出入证押金（工本费）等费用的具体尺度。此外不得收取其他所有与装修相关的费用

  （4 ）可选聘专业*企业承担本财产的专项管理营业，但不得将本财产的管理责任让渡给第三方；

  （5 ）负责编制房屋、隶属建筑物、竖立物、装备、举措措施、绿化等的年度维修保护诡计和大中修计划，经与业主委员会议定后由财产就事企业组织实施；

  （6 ）向业主和财产使用人告知财产使用的有关法律法规，当业主和财产使用人装修财产时，告知有关限制前提，签订书面商定，并负责监视；

  （9 ）对财产的公用举措措施不得私行占用和改变使用功能，如需在本财产内改、扩建或完美配套项目，须与业主委员商洽谈经业主委员会赞成后报有关部门核准方可实施；

  （10 ）合同停止时，财产就事企业一定向业主委员会移交扫数经营性商业用房、管理用房及财产管理的扫数档案资料；

  财产共用部位、共用举措措施装备的大修、中修和改进、改革费用该当经过专项维修成本给予列支，不得计入财产就事支出或者财产就事成本。

  业主该当依照财产就事合同的商定按时足额交纳财产就事费用或者财产就事成本。业主违反财产就事合同商定过时不交纳就事费用或者财产就事成本的，业主委员会该当督促其限日交纳；过时仍不交纳的，财产管理公司能够照章追缴。

  业主与财产使用人商定由财产使用人交纳财产就事费用或者财产就事成本的，从其商定，业主负连带交纳责任。

  财产发出产权转移时，业主或者财产使用人该当结清财产就事费用或者财产就事成本。

  普通住宅和经济合用房小区内合适规划尺度的封锁式共用车库和露天停车场（停车位），由财产就事企业人员供给管理就事的，经价钱主管部门核准，可收取停车就事费，具体尺度由各级价钱主管部门核定。

  业主大会，是指由财产管理区域内全体业主构成，或者业主人数较多时，由一定的业主代表构成，代表和掩护财产区域内全体业主的合营好处，履行业主对财产的管理权利的业主自治、自律机构。业主大会的功令性质要紧浮现为是一种自行构成，自治、自律、自助的自治性组织。

  （5 ）拟定、编削财产管理区域内财产共用部位和共用举措措施装备的使用，公共次序和环境卫生的掩护等方面的规定轨制。

  （6 ）功令、律例或者业主大会议事规定规矩规定的其他有关财产管理的工作。

  新建和已建成的商品房（包括经济合用房）入住率超越50% 的或入住率不足50% ，但首户入住已满两年的财产管理区域；公有住宅出售率超越50% 的财产管理区域，该当尽量组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，推举发生业主委员会。

  （1 ）在财产地点地的房产行政主管部门指导下，街道就事处（乡镇国民当局）及其委托的社区党委辅导下，由社区代表、业主代表，建筑设计企业构成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。

  （2 ）筹备环境介绍。由业主大会筹备构成员代表筹备组向全体业主介绍业主大会筹备的环境，业主对不明事项可以提问，由筹备者作答。

  （3 ）业主委员会候选人提名。由业主大会筹备构成员代表筹备组介绍业主委员会候选人的根基环境，候选人也能够作介绍自己。

  （4 ）审议、经过业主大会议事规定规矩。业主大会议事规定规矩由筹备组起草，在普遍收罗业主定见的根蒂根基上形成，在名列前茅次业主大会时提交全体业主接洽经过。

  （5 ）推举发生业主委员会委员。由全体业主经过投票的体式格局推举业主委员会成员，在此根蒂根基上清晰单干，形成业主委员会。

  （6 ）在新发生的业主委员会的掌管下审议、经过其他与财产管理相关的必须由业主大会经过的严重事项。

  业主委员会，是指按照管理规约或者功令的规定，在房地产行政主管部门指导下成立的业主大会推举发生的，由业主代表构成的代表业主好处、监视财产就事公司工作和泛博业主履行管理规约的官方性组织。从我公法令实践来看，业主委员会是一个财产管理区域内持久存留的、代表泛博业主履行业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我就事, 实行业主自治自律与专业化管理相连络的管理体系编制，保障财产的安然与合理使用，贯彻履行国度有关财产的功令、律例及相关策略，并解决本辖区触及财产管理的公共工作和公益职业的社会性自治组织。是以，业主委员会不光是业主加入民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的*根基的组织形式。

  （3 ）及时体味业主、财产使用人的定见和建议，监视和辅佐财产就事企业履行就事合同；

  另外，为增强对业主委员会的管理，以便更好地掩护业主的合法权益，《财产管理条例》规定了成立业主委员会实行备案轨制。

  管理规约，是指由全体业主合营拟定，尺度业主在财产管理区域内进行有关财产使用、掩护、管理等触及业主合营好处的事项，且经全体业主签订后对全体业主具有普遍约束力的规约。管理规约一般以书面形式签订，全体业主该当合营遵守。

  （1 ）开发商在预售出售房屋时，会拟定暂时管理规约，在签订预售合同或出售合同时请求购房者一并签订，这对购房者而言，也具有约束力。但在业主依照处所律例成立业主委员会，审改经过管理规约后，本来由开发商拟定的暂时公约即告失效。

  （2 ）管理规约不应设定惩罚权。这是因为管理规约本质上是自治尺度，无权设定如罚款、拘留收禁或充公财产等相通业政惩罚的罚则。只要功令、行政律例、规定能力付与行政机关惩罚权。并且，功令对此也有严厉规定。业主委员会动作一个自治性组织是无权实施惩罚的。但管理规约可以商定处理争议的路子和民事责任的承担（如恢答复答复状、抵偿损失等）。

  （3 ）管理规约是针对不动产财产的使用、管理等行为而设定的。只是在该财产区域内，财产所有人或使用人（含承租人）对财产的使用、管理等行为均应受管理规约的约束。

  按照中国财产管理协会《对于使用“次序掩护员”称谓的指导定见》（中物协20081 号）规定：财产就事企业对进行财产管理区域内的次序掩护和辅佐展开安然防备的工作人员，称为“次序掩护员”。即财产公司的“保安”义务属于防备性质，其工作只限于财产小区内公共区域防备性安然守护工作，方针是掩护财产小区内公共区域的次序，为业主缔造安然的栖身环境，这与公安机关掩护社会次序、保障公民合法权益存留基本差别。盗窃行为属于治安或刑事案件，盗窃分子是直接损害人、业主的损失应在公安机关破案后由行为人负责抵偿，财产公司在供给就事的过程中间，没有显着错误的，对业主的损失不承担抵偿责任。

  若何界定财产公司能否存留错误，关头要看财产公司与业主签定的财产就事合同，要看财产公司能否严厉履行了合同义务。比方合同商定保安谧期、大概期放哨，门卫值班，装配防盗装配等，假如财产公司在供给的就事中已依照合同请求采用了有效的防备举措，尽到保障业主财产安然义务的，是不承担相应的责任的。当然在业主与财产公司之间对安然防备有额外商定的环境下，财产公司违反商定致业主财物被盗，业主可遵守商定请求财产公司承担抵偿责任。

  2 、业主在小区内停放的车辆被盗或毁损，财产公司应否对业主承担抵偿责任？

  假如业主与财产公司签定有车辆保存和谈并交纳了车辆管理费，及有财产公司发放的公用车位停车证并付出保存费，那么财产公司就与业主之间形成了车辆保存和谈，财产公司就存留义务保障业主的车辆安然，当车辆在小区内指定的停车位丢失或被毁损，业主就能够按保存和谈向财产公司主意权利，请求财产公司承担相应的责任。但是假如业主未将车辆停放在财产公司指定的位置，而是随意停放在楼下或其他处所，业主与财产公司之间不存留财产保存功令关系，对业主的车辆没有保存义务，财产公司只是一般防备性义务，对业主车辆丢失或被毁损不承担抵偿责任。

  3 、楼上发生漏水，给楼下业主形成经济损失，该由谁来承担相应的责任？财产公司能否有责任？

  按照建设部《对于印发〈商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书轨制的规定〉的告诉》（建房〔1998 〕第102 号）中的请求，房地产开发企业对住宅的墙面、厨房和卫生间空中、地下室，管道渗漏都有一定的保修期，在保修刻日和保修规模内，因建筑质量发生漏水变乱而形成损失，应由建筑设计企业来承担相应的责任；超越了保修期建筑设计企业不再承担相应的责任。假如是因为楼上业主装修或使用欠妥招致漏水而形成楼下业主损失，无论能否在保修期内，楼上业主都该当承担责任。

  财产公司在小区的就事规模限于公共区域，就事规模包括：公共区域的保洁、公共次序掩护、绿化等，对触及到业主的私人空间，除有额外商定，财产公司是没有管理权的。上、下水管发生漏水大都发生在业主房屋内，财产公司不克不及够体味业主的房子使用环境，有些虽然不是业主原因酿成的，但因为房屋所有权归业主所有，是以财产公司没有错误的环境下，是不承担相应的责任的。

  房屋的屋顶属于住宅主体承重组织部位，是小区财产的公共部位。对于财产的公共部位公共举措措施装备，在房屋保修期内，该当由房地产开发企业负责维修并承担响应的责任。在公用部位公用举措措施装备保修期满后，一般由财产公司或业主向房地产主管部门申请启用专项维修成本维修。所谓专项维修成本，是指由功令规定的由业主交纳，专项用于住宅共用部位、共用举措措施、装备保修在期满后维修、改进、改革的成本。财产区域内的共用部门的举措措施装备的权利属于全体业主公有，共用部位的维修成本也自然应由全体业主来承担。

  财产就事费本质上是向业主或使用人收取的公共区域管理就事费，要紧包括公共卫生洁净、公共举措措施、装备的维修及次序掩护、消防、绿化等费用。该费用一般按面积分摊到每位业主。而财产管理是一个系统工程，对全体业主的就事具有不成朋分性。就事工作一朝起动，财产内的所有共用装备和配套举措措施都要运作，就事要到位，各项管理费用支出要发生，业主采办了房屋，虽然未入住或持久空置，但财产公司的就事不是针对某一个业主，其归纳综合就事并未是以削减，是以仍应交纳财产就事费。否则，若业主因空置房不交就事费，财产公司的运作就少了一份成本，就事质量会是以受到作用，也就损害了已交费业主的权益。

  住宅小区的停车位一般来说包括：空中（露天）停车位、地下停车位、楼房首层架空层停车位等几种，《物权法》七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库该当起初知足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出售，附赠或者出租等体式格局商定；占用业主公有的路途或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主公有。”

  虽然全体业主对停车场享有公有权，但停车场的日常管理也会发生一些费用，这些费用不克不及够由全体业主来承担，按照“谁受益、谁付费”的原则，停放车辆的业主该当承担车位就事费。

  业主采办了车位，还需要向财产公司交纳车位就事费，俗称停车费，因为业主尽管对采办的车位拥有专有权，但车位与零丁封锁的车库不合，它经常是一个开放的空间，对停车场的照明、装备掩护、路途保护、卫生清扫等，财产公司仍需供给就事，所以业主仍应付出一定的费用。车位就事费与车辆保存费是两个不合性质的收费。是以，未与财产就事公司签定保存和谈，交纳车辆保存费的业主，经常不克不及有效田主意相关权益。

  7 、财产公司向业主收取水、电等费用时，能否可以涨价？对公共区域的能源费用，该当由谁来承担？

  《财产管理条例》四十五条规定：“财产管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向*终用户收取有关费用，财产公司接收委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”至于财产公司的代收报酬由委托单位付出，所以财产公司代收水电等费用时不得涨价。

  有的居住小区因多种原因，没有严厉实行一户一表，供水供电等部门收费是照扫数小区的总表来较量争论的，针对的是财产公司而不是每个业主，这中间就发生了总表数与各用户表之间差额，即自然消耗，这部门费用能够要摊到每个业主身上，是以这类环境财产公司在收费时就有涨价的能够。

  公共区域的能源费用一般指楼房的楼梯、门厅走廊等处所的照明，这部门费用应由受益人承担，一般的体式格局有两种，一种是将所有公摊费用计入财产管理电梯、照明用量成本中，动作财产管理费的构成部门，不另外收取（即总包干制）；另外一种是采用小区公共部门的水电费，计入财产就事费，而单栋楼宇的走廊、电梯、洗手池、楼梯等水电费由该栋楼主自行分摊，在收取各住户水电费时一并收取，但无论采用哪类体式格局，一些项目不得向业主分摊：财产公司办公及生涯用水电，小区绿化保护、值班室、保安室等用水电费用。

  《财产管理条例》规定财产公司供给的就事中，保安防备就事是此中的一项主要实质，但“保安”不是指严厉的社会安然，而是指为财产使用者缔造安然的环境，掩护小区公共次序的优良和稳定，采取了合理的安然举措，尽能预防小区的住户人身和财产安然蒙受犯警损害。但财产公司没有铲除（也不克不及够铲除）小区内一切治安和刑事案件的义务，也不克不及够承担业主的人身安然责任，究竟结果次序掩护员不是保镳，请求财产公司对没法预见和禁止的损害承担相应的责任是不公允的，有些业主觉得我在小区内出了事，财产公司就该当承担相应的责任，这是不正确的。只需财产公司严厉履行了合同义务，比方：按期放哨，有门卫值班或按请求装配防备举措措施等。如果次序掩护员防备工作方面不存留疏忽和错误，就不承担因违法犯罪恶为而至而发生的责任。

  财产就事合同与供水、供电合同是不合性质的合同，其责任主体是不合的，财产公司不是供水、供电合同的一方当事人，是以无权采用断电、停水等强迫举措请求业主交纳财产就事费。否则会构成侵权，是以形成损失的还应承担响应的责任。对业主拒决绝纳财产就事费的，可遵守财产就事合同采用仲裁、诉讼等功令路子处理。

  10 、房屋的品质有成绩或小区配套举措措施、装备、绿化举措措施不到位，业主可所以以拒交财产费吗？

  房屋的品质、小区配套举措措施、绿化不到位，属于房屋生意合同商定的实质，与财产管理属于不合的功令关系。房屋质量、小区配套举措措施，绿化不到位是建筑设计企业（开发企业）与业主之间的胶葛。房屋的品质瑕疵由建筑设计企业（开发企业）负责维修，小区配套举措措施，绿化不到位能请求建筑设计企业（开发企业）补建或采用其他解救举措。业主不克不及是以而拒交财产就事费。业主拒交财产就事费是对财产就事合同的违约，财产公司有权采用功令手段请求业主履行义务。同时，小区内的财产管理是一个系统工程，业主不交费也损害了其他业主的合法权益。

  业主与财产公司签定了财产就事合同，两边就该当按合同履行各自的义务，假如财产公司已按合同履行义务，按照合同法事理违约行为分为一般违约和基本违约，基本违约是指合同一方完全不履行义务或不完全履行合同要紧义务。假如财产公司供给的部门就事不克不及让业主合意，是不构成基本违约的，只可是一般违约，在一般违约景象下，业主可请求财产公司采用解救举措，继续履行，付出违约金等体式格局掩护自己的权益，但不克不及以此拒决绝纳财产就事费。同时，财产公司的管理是基于全体业主或业主委员会的委托，为扫数财产小区供给就事，其实不是为某一个或几个业主零丁供给就事。财产就事费是小区财产普通运行所必须的费用，假如答应所有一个业主随意率性以财产公司就事存留部门瑕庇而拒交财产就事费，则一定会招致财产就事公司的绰绰有余，对小区的就事质量也会大打折扣，必将会损害全体业主（包括已交费业主）的合营好处。

  住宅室内装修不光事关装修人的好处，也会作用到相邻业主的作息，甚至栖身安然和公共好处，是以，装修人要严厉遵守功令、律例有关装修的禁止行为和关切事项的规定。按照《财产管理条例》四十六条的规定，对财产装修管理是财产公司的办现实质之一。业主该当在装修房屋前与财产公司签定室内装修管理就事和谈，实质应包括：装修工程的实施实质、刻日，答应动工的时辰，烧毁物的清运和措置，住宅外立面举措措施及防盗窗网的装配请求，禁止行为和关切事项，违约责任等，在装修过程中间财产企业能进行现场搜检，阻止违法装修行为。

  按照《广西壮族自治区财产就事收费管理实施举措》第十四条: 财产就事企业对装修住宅进行指导和监视，不得收取装修管理费、就事费、装修保证金。装修过程损坏公共部位及举措措施的，如承重墙、墙埋水电线、德律风线等需要恢复的费用和装修渣滓的清运费用，按实际发生数额，由业主或使用人承担。

  13 、建筑设计企业（开发企业）在房屋促销中作出买房免交“前期财产管理费”的承诺，该当如何对待？

  前期财产就事企业是由建筑设计企业（开发企业）经过招标或其他体式格局选定的，它与建筑设计企业（开发企业）是两个自力的法人企业，所以建筑设计企业（开发企业）无权代表前期财产就事企业在房屋出售中作出免去财产费的承诺，在实践中，前期财产就事公司经常是建筑设计企业（开发企业）的分公司或子公司，他们在房屋促销的过程中间已加入出来，为了促销的需要作出免去业主前期财产费的承诺，但这类环境应具备两个前提，1、建筑设计企业（开发企业）与前期财产公司签定的财产就事合同，清晰商定由建筑设计企业（开发企业）为采办其住宅的业主交纳前期财产就事费；2、在商品房生意合同中建筑设计企业（开发企业）承诺前期财产就事费，由建筑设计企业代交，并将此和谈动作商品房生意合同的附件。是以业主在买房时一定要关切免交“前期财产管理费”的承诺能否由前期财产公司作出或赞成的。

  14 、财产公司与业主或业主委员会签定的合同是就事性质的还是管理性质的？

  财产就事合同是由业主或业主委员会与财产公司签定的，由业主或业主委会授权各业主供给归纳综合就事费用，财产公司按合同商定对房屋及配套的举措措施装备相关场地做维修、保护、管理，掩护相关区域环境卫生和次序进行有偿就事的和谈。财产公司在履行合同的过程中间，很大水平是以供给就事的形式进行的，因而是以就事为主的合同，既使有一些管理，也是按照财产就事合同，在业主的授权规模内进行的，这类管理与行政机关的管理是有基本差另外。正因为如斯，编削后的《财产管理条例》将财产“管理”企业改成财产“就事”企业。财产就事企业以“就事”为要紧工作，其实不是对小区内的所有工作都有权利，其就事规模来历于合同的商定。